プロが教える中古物件の賢い買い方 VOL.2

知っててよかった!中古物件購入のメリット・デメリット

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皆さんは中古物件の購入を考える時、
まずどういう事を気になさいますか?家の古さ?
どんな人が住んでいたのか?家に不具合は出ていないか?
それに、そこで何か事件や自殺などが起こったりしていないか?
・・・・このような心配は、新築住宅を購入する場合には、
気にする必要のないものばかりです。
つまりこれらは中古物件購入時のリスクであり、
デメリットともいえるでしょう。
では逆に、中古物件のメリットとは何でしょう?

メリット1/新築と比べて価格が安い

これは中古車でも同じで、走行距離が増えるとそのぶん売値が低くなるように、住宅も築年数が経過すると価格がそれだけ安くなるわけです。
但し、車や他の動産類と比べて、住宅の場合は一度買い手が決まり中古物件となった時点での価格の下がり方は、非常に大きいと言えます。
例えば、一日住んだだけ、極端に言うと、住んでいなくても、もし転売するとなると元の価格では売れません。

これは、「新築=初めての所有者」という事に対する付加価値がとりわけ日本では大きいという事なのですが、たとえ所有者が決まっても住んでいなければ、物件自体は何も変わらない新築のままなわけですから、そこで価格が安くなるのはおかしいことだとも言えると思います。

つまり見方を変えると、中古物件購入者にとっては、これが大きなメリットとなってくるのです。
ブランドの洋服や家具などが、少し傷がついただけで随分安く売られているアウトレット商品と同じように、買い手側のこだわりや意識の違いで同等の商品を安く手に入れることができるというのは、住宅でも同じなのです。

メリット2/不具合や欠陥がわかりやすい

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中古住宅は既に建築後、何年かを経ているので、不具合や欠陥などがあれば、目に見える形として現れていることが多いのです。
まだ記憶に新しい耐震偽装事件においても、新築時点では建物の不具合は出ていません。
つまりあれだけの問題を抱えた欠陥住宅であっても、建物を見ただけでは新築時点でそれを見破ることは、専門家でもなければ難しいのです。
築後の経過年数にもよりますが、この事も中古物件ユーザーにとってのメリットと言えるでしょう。

メリット3/買い替えがスムーズ

1つ目に挙げたメリットとも関係する事ですが、中古物件購入者は、比較的買い替えがスムーズに行きやすいと言えるでしょう。
不動産、とりわけ戸建物件の査定価格は、土地と建物の部分が別々に計算されて算出されますが、建物については経過年数にしたがい価値が下がってきます。
バブル経済のような土地の高騰や極端な周辺環境の変化(家の真裏に高層ビルが建つなど)を除いて考えると、土地自体は古くならないので価格の大きな変化はありません。

つまり中古物件は、購入時点で建物の価格に大きな比重がかかっていないので、転売する時にも価格の目減りが小さい事が多いわけです。

住宅購入者の多くが住宅ローンを利用する現実においては、転売時の売価がローン残高を下回ってしまい、買い替えの障害になることがしばしばおこります。中古物件からの買い替えの場合、この債務超過リスクが比較的小さく、実際に買い換えがスムーズに行く場合が多いのです。

…さて、ここまでに中古物件のメリット、デメリットについて説明をしてきましたが、実際に、どうすれば中古物件を賢く購入することができるのでしょうか?

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その答えは、ここに挙げたメリットを最大限に生かし、
デメリットを最小限のリスクに抑えることに他なりません。

例えばその方法として、デメリットの一つに挙げた「家の古さ」をどう克服するか?
現在、「中古物件購入者の内、約8割が購入後リフォームをしている」というデータがあります。
過去にリフォームやリノベーションなどを行っている物件に限定して探すのも一つの方法ですし、リフォームする事を前提に価格の交渉をする手もあるでしょう。

その他、その物件がどのような経緯で売りに出されたのかを知る方法として「住宅履歴情報」を制度化する動きも活発になってきています。これは家の履歴書のようなもので、過去のリフォーム歴なども記載されます。

また、今まで新築に偏っていた物件購入に伴う税金の軽減措置や、瑕疵保険制度(購入後の不具合に対する保険)の充実など、近年、中古ユーザーのリスクはどんどん軽減される方向にあります。
そのような知識を学んだうえで色々な制度を活用することが、とても大事な要素となるのです。

その中でも、とりわけ物件の相場観を身に着けることが、購入を成功させる最大かつ、必須の条件です。いくら色んな制度を知っていても、物件を相場より高く買っていては、なんにもならないからです。

では、どうすれば物件の相場観を養うことができるのでしょうか?

物件は、実際に目で確かめることで、知識や相場感がどんどん高まります。

ネットの不動産サイトなどで物件を検索しまくる、ということを実践している人は多いと思います。
しかし、ネットでの物件情報は非常に限定されていて、物件数を含め満足な情報を得られないこともしばしばです。

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そこで、先ずは自分の希望する地域、価格、要望をしっかり絞り込む。それが決まったら、その地域の不動産業者に思い切って出向く。しっかり要望を伝えて、できるだけ多くの物件を見学することです。

もし、希望に見合う物件がなければそれをはっきり伝えて、
今後の新たな情報の提供を依頼しておきましょう。
もし、その営業マンが嫌な顔をしたり、しつこくセールスをするようなら、その会社はおすすめできません。
近年、中古住宅への関心はどんどん高まっています。

いわゆる「ゆとり世代」への最近のアンケートでは、家探しに際し、「中古の購入を検討する」と答えた人は全体の79.1%で、「その親世代」の38.1%を実に倍近く上回っています。

また、その世代の家探しに欠かせないツールが、ポータルサイトをはじめとするネットでの物件情報です。しかし、一般には良く知られていないことですが、インターネット全盛時代とはいえ、不動産業界ではネットの情報は非常に限定的で、未だに多くの情報は不動産会社に集まって、そこにとどまっているのが現実です。

それに、こと不動産については、実際に物件を見て、触れてみることで初めて気付く事が多く、買い手側の知識や相場感もその都度どんどん高まっていくものです。

お探しの地域が決まったらまずは、地元の業者へ是非、足を運んでください。
そこには、きっとインターネットにはない情報や、パソコンの前では知ることのできない知識が集まっていて、あなたを賢い中古ユーザへと導いてくれるはずです。

VOL.1「安値で良い物件が入手できる中古住宅」

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